Przeglądy techniczne - 5 letnie

Czym są przeglądy pięcioletnie- zasady ogólneAutor: mgr inż. arch Jarosław Hałupka

Przeglądy pięcioletnie budynków są z racji obowiązujących przepisów (patrz art. 61 i 62 Prawa budowlanego) obowiązkowe i jak nazwa wskazuje mają charakter okresowy.

Są to czynności polegające na sprawdzeniu stanu technicznego budynku oraz sporządzeniu po ich zakończeniu stosownego protokołu zawierającego niezbędne informacje o jego stanie technicznym. A więc zgrupowane w formie uwag spostrzeżenia, co do występujących nieprawidłowości, uszkodzeń i mankamentów funkcjonalnych obiektu oraz jego otoczenia (osobno w każdej z występujących branż kontrolnych).
Protokół z wykonanego przeglądu technicznego stanowi, zgodnie z zakresem kontroli, kompendium wiedzy o stanie technicznym budynku i poza sformułowanymi uwagami do stanu technicznego wyposażony jest również w część opisową ujmującą zasady budowy, kompozycję, charakterystykę materiałową i technologiczną elementów składowych budynku oraz stanu jego otoczenia.

Kolejnym istotnym elementem uwzględnianym w toku wykonania protokołu jest proces sformułowania odpowiednich zaleceń pokontrolnych, mających na celu eliminację wykazanych w uwagach niepożądanych zjawisk natury fizycznej i eksploatacyjnej. Zalecenia formułowane są zawsze w układzie zhierarchizowanym, o czym świadczy przyjęty dla nich każdorazowo stopień pilności, określający rygor czasowy ich wykonania. Obejmują one zasady postępowania zmierzające do wykonania niezbędnych napraw, zakładających utrzymanie budynku w dobrym stanie technicznym lub wskazują na konieczność wykonania opracowań dodatkowych, szczegółowszych, potrzebnych dla rozpoznania zjawisk wykraczających poza zakres przeglądu technicznego.
Następnym ważnym elementem zawieranym w protokole jest ocena stanu technicznego budynku, która wynika z toku przeprowadzonej analizy występujących uszkodzeń, wykazanego zagrożenia i możliwości dalszej eksploatacji. Wnioski, kończące proces rozważań i analiz na temat stanu technicznego budynku uwypuklają najistotniejsze kwestie i nadają kierunek oraz kolejność przyszłym działaniom naprawczym. Wyposażone są każdorazowo w klauzulę określającą warunki dopuszczenia budynku do dalszej eksploatacji.

Przedmiotowa definicja istoty przeglądów technicznych ma jedynie charakter orientacyjny, określający podstawowe zasady postępowania. Nie uwzględnia szeregu działań szczegółowych jak np. określone badania, pomiary lub inne specjalistyczne czynności, które należy podjąć analizując każdorazowo indywidualne uwarunkowania techniczne budynku.

Wykonanie przeglądów technicznych należy do obowiązków zarządcy nieruchomości w ramach czynności zwykłych zarządu.
Zarządca zobowiązany jest do wykonania przeglądów technicznych z zachowaniem należytej staranności, uwzględniając ich szczegółowość, kompletność oraz przydatność z punktu widzenia celu, któremu mają służyć.

Wykonany na ich podstawie protokół stanowi opracowanie podstawowe, określające stan techniczny budynku w aspekcie jego przydatności do dalszej eksploatacji, niezbędnych zabezpieczeń oraz prac budowlano- remontowych koniecznych do wykonania dla jego prawidłowego i bezpiecznego użytkowania.

Przegląd techniczny- pięcioletni jest opracowaniem wielobranżowym, skupiającym specjalistów w dziedzinie architektury, konstrukcji oraz instalacji elektrycznych i piorunochronnych. Wszystkie biorące w nim udział osoby muszą posiadać stosowne uprawnienia zawodowe zezwalające na podjęcie samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie na określonym poziomie kwalifikacyjnym.
Przegląd techniczny obejmuje zagadnienia począwszy od otoczenia budynku jego walorów estetycznych, użytkowych przez konstrukcję budynku na badaniach i pomiarach instalacji kończąc.

Jest to największy z występujących obowiązkowo przeglądów technicznych budynku stąd jego ranga i znaczenie mają charakter podstawowy i czynią go punktem odniesienia dla wielu innych przeglądów technicznych o charakterze rocznym. Brak prawidłowo wykonanego przeglądu technicznego, pięcioletniego może być przyczyną niekompletności i błędów w niektórych przeglądach rocznych, które wykonywane są na bazie przeglądu pięcioletniego i posiłkują się zawartymi w nim zaleceniami.

Przegląd pięcioletni posiada największe znaczenie z punktu widzenia inicjatywy remontowej mieszkańców i właścicieli budynku, na jego podstawie wykonywane są programy remontowe, które z kolei dają pogląd na potrzeby finansowe, niezbędne do celu utrzymania budynku w niepogorszonym stanie technicznym. Nie trzeba komentować faktu, iż znajdujące się w protokole z przeglądu technicznego błędy lub braki stanowią poważną przeszkodę w prawidłowej ocenie występujących potrzeb oraz niezbędnych nakładów. Podnosi to niejako odpowiedzialność zarówno zarządcy nieruchomości jak i zespołu kontrolnego, co do wymaganej należytej staranności w procesie wykonania i odbioru wyników z przeglądu technicznego zawartych w protokole.

Przyjęło się w praktyce stosowanie typowych schematów protokołów z przeprowadzonych czynności kontrolnych, co wynika pośrednio z braku stosownego rozporządzenia nadającego odpowiedni wzór protokołom.
Sytuacja ta posiada swoje dobre strony z uwagi na fakt że, wzór uniwersalny jest sprawdzalny tylko w określonych, typowych przypadkach, chociażby z uwagi na poważne różnice między budynkami co do sposobu ich wznoszenia, walorów kulturowych a także ze względu na zróżnicowany stan techniczny, który wymaga niejednokrotnie przyjęcia indywidualnej formy protokołu.
Dlatego tak istotnym staje się wypracowanie odpowiedniej relacji pomiędzy zarządcą nieruchomości a wykonawcą przeglądu, co powinno wpłynąć na zastosowanie odpowiedniej metody kontroli technicznej budynku, uwzględniającej specyfikę występujących na danym terenie uwarunkowań np. wpływów eksploatacji górniczej, uwarunkowań kulturowych, oczekiwań społecznych itp.


Niestety praktyka wskazuje na fakt, że tak naprawdę podstawowym i decydującym kryterium biorącym udział w trakcie określania warunków wykonania przedmiotowych przeglądów jest ich cena, co z góry sprowadza rozważania na temat ich odpowiedniości do określenia opłacalności. Takie podejście, niejednokrotnie oderwane od potrzeb i oczekiwań społecznych znacząco ogranicza przydatność tych opracowań czyniąc z nich rodzaj zalegającej archiwalne półki- makulatury.

Utrwalona w potocznym rozumowaniu mentalność traktująca dokumentację li tylko jako spełnienie określonego wymogu formalnego, kończącego się stosownym wpisem do książki obiektu budowlanego, skutkuje widocznym dzisiaj i ogólnie przytłaczającym poczuciem zaniedbania naszych miast.
I nie jest to tylko przykra konsekwencja powszechnego zubożenia społeczeństwa ale wydaje się przede wszystkim braku utrwalenia odpowiednich praktyk w zarządzaniu, zakładających aktywną zapobiegawczość i dbałość o stan techniczny.
W tym procesie podkreślić należy znaczenie właśnie przeglądów technicznych jako właściwie jedynych opracowań mogących dostarczyć odpowiedniej wiedzy o stanie technicznym budynku i to w ujęciu okresowym, stale aktualizującym się.
Należałoby stwierdzić, że przeglądy techniczne budynków to aktualnie jedyny monitoring stanu zabudowy naszych miast. Co powinno być szczególnie istotnym punktem zainteresowania samorządów terytorialnych? Występuje on jako ustawowy obowiązek, ważny również z moralnego punktu widzenia gdyż dotyczy problemu przyszłości i poziomu życia następnych pokoleń.

Reasumując dotychczasowe rozważania, które po części wynikają z obserwacji aktualnych warunków gospodarczych, należałoby przychylić się do poglądu, że oczekiwane rozporządzenie w sprawie szczegółowych zasad prowadzenia kontroli stanu technicznego budynków oraz formy i zakresu protokołu pokontrolnego uporządkuje panujące tendencje zmierzające do coraz głębszego redukcjonizmu, wprowadzając jednocześnie jednolite standardy wykonawcze zapewniające jak najwyższą jakość opracowań.